年內(nèi)二手房成交量減半，房價(jià)持續(xù)下跌，慘淡的市場環(huán)境也讓房地產(chǎn)中介的日子頗為難熬?！皬?月份、6月份開始，我們店離職的員工就明顯增多，這幾個(gè)月下來，公司一線工作人員的離職率大概有30%，剩下的20%也有離職打算。”北四環(huán)某中介門店經(jīng)理告訴記者，“這個(gè)行業(yè)就是這樣，隨著市場波動(dòng)，人員也是來來走走的。最近我們這片，平均三天走兩個(gè)人吧。如果市場明年仍不能好轉(zhuǎn)，估計(jì)走的人會(huì)更多，畢竟成交量就那么多?！?/p>
而根據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)，在“930”調(diào)控一年后，北京鏈家今年9月份的成交量同比下滑了近70%，天津區(qū)域更是下滑了近80%。
對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著“930”調(diào)控及今年3月份新一輪政策的出臺(tái)，北京樓市迅速降溫，最近一段時(shí)間京城的月均二手房成交量只有高峰期的三分之一甚至是四分之一，對于主要靠業(yè)績提成為主要收入的中介來說，影響還是很大的。
二手房交易量減半
對于中介行業(yè)來說，二手房市場的冷暖直接關(guān)系到整個(gè)行業(yè)的“收成”。而在年初之際，大多數(shù)中介從業(yè)人員普遍認(rèn)為今年會(huì)是個(gè)豐收季。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2017年1月份—3月份，北京二手房成交量分別為12860套、12168套和25952套，合計(jì)成交量高達(dá)50980套，月均成交近17000套。
彼時(shí)，北京的二手房價(jià)格也屢屢創(chuàng)下新高。中介員工不僅單子多，成交價(jià)的節(jié)節(jié)攀升也讓他們的提成水漲船高。
不過幸?？偸嵌虝旱?，隨著3月17日北京出臺(tái)了包括認(rèn)房認(rèn)貸，首付比例最高提至八成等一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施，市場不可避免的開始出現(xiàn)調(diào)整。
“雖然最為嚴(yán)厲的那輪政策是3月份出臺(tái)的，但網(wǎng)簽的滯后性和‘末班車’效應(yīng)，促成了當(dāng)月成為全年成交量的峰值?！鄙鲜鲋薪殚T店經(jīng)理稱，“3月份的數(shù)據(jù)實(shí)際上是透支了后面幾個(gè)月的成交量，每次較為嚴(yán)格的調(diào)控出臺(tái)，都是這樣，后面成交量的下滑大家也是早就想到的，只是情況比我們當(dāng)初預(yù)計(jì)的還要差一些”。
從數(shù)據(jù)上看，在3月份二手房成交量達(dá)到年內(nèi)頂點(diǎn)后，該數(shù)據(jù)便呈現(xiàn)逐月下滑的趨勢。二季度，北京二手房的成交總量尚可達(dá)到36621套，月均12207套的水平，但到了三季度，調(diào)控效果開始明顯發(fā)酵，二手房的成交總量僅23746套，月均不足8000套。而到了10月份，受小長假影響，北京二手房成交量創(chuàng)下近43個(gè)月新低（6162套）。雖然11月份的二手房成交量已經(jīng)開始有所回暖，但仍處于歷史低位。
“11月份前三周，北京二手房住宅網(wǎng)簽量5684套，全月應(yīng)該可以達(dá)到三季度的平均值，雖然高于10月份，但預(yù)計(jì)后續(xù)市場仍將繼續(xù)在低位運(yùn)行”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。
整體來看，剔除尚未有完整數(shù)據(jù)的11月份，2017年前10個(gè)月，北京二手房成交套數(shù)為117509套，同比2016年的234983套，下跌了50.4%。實(shí)際上，即便是成交有所回暖的11月份，相比去年同期的數(shù)據(jù)也下滑過半。
房價(jià)持續(xù)下跌
而在成交量下滑的同時(shí)，北京二手房價(jià)格也不斷下跌，即便是以往價(jià)格最為堅(jiān)挺的學(xué)區(qū)房，在本輪調(diào)控中也成了降價(jià)大軍中的一員。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的發(fā)布10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，10月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下降0.1%和持平。其中，北京二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.5%，已連續(xù)6個(gè)月領(lǐng)跌全國。
“限購又限貸，而且執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格，再加上非普八成首付，投資客已經(jīng)基本消失，而目前二手房市場上主要的需求來自置換客戶，都是賣一套才能再買一套，但是目前的市場環(huán)境，不是很大的折扣很難短時(shí)間賣出去，這也使得成交價(jià)格持續(xù)出現(xiàn)下滑。不過能大幅讓利的業(yè)主畢竟不多，所以成交量也始終在谷底徘徊”。上述業(yè)內(nèi)人士稱。
張大偉也表示，根據(jù)他們的統(tǒng)計(jì)，北京二手房價(jià)格調(diào)整非常明顯。“從4月份開始到現(xiàn)在，半年多時(shí)間二手房價(jià)格累計(jì)跌幅在15%左右，部分區(qū)域則接近20%，目前市場整體的價(jià)格大約已回到了春節(jié)前的水平”。
我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)則顯示，從今年4月份開始，一直到10月末，北京二手房成交價(jià)格連續(xù)下跌，從未上漲。
“德外片區(qū)是北京最好的學(xué)區(qū)之一，3月份這里的小戶型學(xué)區(qū)房單價(jià)最高曾達(dá)到17萬元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)回落至13萬元/平方米——14萬元/平方米，大戶型則從15萬元/平方米，回落至10萬元/平方米——11萬元/平方米”。德外片區(qū)某大型中介店員表示。
中介“過冬”
實(shí)際上，急速轉(zhuǎn)冷的市場，在5月份就已經(jīng)明顯傳導(dǎo)到了中介行業(yè)。“這半年來離職的確實(shí)不少，尤其是5月份和6月份?！币呀?jīng)在中介行業(yè)待了5年的李航表示，“3月份、4月份成交量都挺大的，很多趕著末班車把房子都換完了，我們今年大部分業(yè)務(wù)也集中在那個(gè)時(shí)間段做了。其實(shí)這個(gè)行業(yè)做久了，也知道今年余下的日子肯定會(huì)不好過。尤其是商住這塊也停了以后，基本只能靠純住宅和租房的業(yè)務(wù)了，僧多肉少，肯定是有不少人拿不到單子，這樣只能拿2000元、3000元的基本工資，也沒法留住人?！?/p>
另一家公司的業(yè)務(wù)員張琳則表示，“走的主要是新人，3月份那波成交高峰，老員工基本上或多或少都開單了，算是有一定的積蓄。因?yàn)榘凑瘴覀児镜囊?guī)定，每單賺的錢都可以在一年內(nèi)分批取完，作為緩發(fā)工資，這樣可以避免業(yè)務(wù)員繳納過高的稅費(fèi)。假設(shè)你一單賺了6萬元，就可以每個(gè)月支取1萬元，這樣即便我半年沒有單子，也可以堅(jiān)持下來。而大部分新人沒有3月份的緩發(fā)工資， 挺不住了自然就離職了”。
某中介門店經(jīng)理還告訴記者，“以前我店里每成交一單，作為店經(jīng)理，我都有提成?，F(xiàn)在業(yè)務(wù)不好做，公司為了刺激下面業(yè)務(wù)員的積極性，把店經(jīng)理的提成取消了，補(bǔ)貼給業(yè)務(wù)員。同時(shí)，一線員工的工資下降的也比較少，只有5%。但業(yè)務(wù)員主要是靠提成賺錢，其實(shí)基本工資降多降少的，影響不大”。
此外，據(jù)《證券日報(bào)》記者了解，不少中介公司為了順利“過冬”，還精簡了總部的職能崗位，并降低了某些崗位的薪酬。同時(shí)，為了促進(jìn)成交，各大中介公司也紛紛搞起了折扣，包括居間服務(wù)費(fèi)和保障服務(wù)費(fèi)，兩個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目都能優(yōu)惠。“我們業(yè)務(wù)員是拿居間服務(wù)費(fèi)這部分提成，保障服務(wù)費(fèi)這塊都?xì)w公司，目前來說打折主要是在保障服務(wù)費(fèi)上，來了直接就是6折，這樣對業(yè)務(wù)員的收入影響也小一些”。
“中介公司在一定程度上主要是比拼一線員工的實(shí)力，因此對業(yè)務(wù)員待遇的調(diào)整還是相當(dāng)謹(jǐn)慎的。”有分析人士指出。
而不久前，中介行業(yè)的老大鏈家便發(fā)布了第二品牌“中聯(lián)事業(yè)部”，希望以合伙人的方式代替雇傭關(guān)系，更深度的捆綁一線業(yè)務(wù)人員，同時(shí)也能減輕自身越來越多門店和人員支出。
據(jù)悉，中聯(lián)事業(yè)部為鏈家的加盟平臺(tái)， 鏈家規(guī)定加盟者需承擔(dān)門店的一切費(fèi)用，包括員工招聘、薪資福利等等，自負(fù)盈虧，同時(shí)向鏈家支付10%的營業(yè)額作為加盟費(fèi)。加盟試點(diǎn)將從鄭州開始，后續(xù)則會(huì)在包括成都、大連、杭州、濟(jì)南等十個(gè)城市成立中聯(lián)城市公司。
對此，上述業(yè)內(nèi)人士指出，“市場環(huán)境的惡化，讓中介公司不得不想辦法減負(fù)，而在減負(fù)的同時(shí)，也要能盡可能留住有經(jīng)驗(yàn)的一線業(yè)務(wù)員，畢竟對于有上市企圖的中介公司來說，優(yōu)秀的業(yè)務(wù)人員是今后擴(kuò)大規(guī)模、提升業(yè)績的重要保障”。
（責(zé)任編輯：籍俊霞）
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