日前，廣東省肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于全市范圍內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，指出為進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為，減少因房屋面積、計(jì)價(jià)造成的矛盾糾紛，從2024年5月1日起，肇慶市范圍內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售。
由此，“取消公攤”相關(guān)信息再次引起熱議?！叭∠珨偂苯灰讜?huì)否成為趨勢(shì)？計(jì)價(jià)方式的變化是否會(huì)降低購(gòu)房成本？
此前多地嘗試取消公攤面積計(jì)價(jià)
《通知》指出，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)，并在銷售場(chǎng)所醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)格手冊(cè)，標(biāo)價(jià)內(nèi)容與套內(nèi)面積單價(jià)保持一致。各地住建部門要督促指導(dǎo)屬地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)按商品房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售，適時(shí)開(kāi)展督導(dǎo)檢查。
羊城晚報(bào)記者5月6日了解到，該《通知》暫未對(duì)肇慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)實(shí)際的計(jì)價(jià)方式改變。當(dāng)?shù)刂薪槿耸肯蛴浾弑硎荆骸啊逡弧倨谟胁糠挚捶空咴儐?wèn)新政情況，但具體到各區(qū)還沒(méi)有細(xì)則發(fā)布?！倍诰€上中介平臺(tái)上，肇慶市一手房源的標(biāo)價(jià)仍主要以建筑面積標(biāo)注。
“取消公攤”一直是居民關(guān)注的焦點(diǎn)。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)大部分城市在進(jìn)行商品房交易時(shí)，往往以建筑面積計(jì)算房屋價(jià)格，與購(gòu)房者實(shí)際居住的面積(即套內(nèi)面積)有著一定的差距，這部分面積被用作公共空間，通常在10%~30%之間，被稱為“公攤面積”。各小區(qū)計(jì)價(jià)方式不同、公攤面積不同，購(gòu)房者承擔(dān)的成本也不同，有些住宅項(xiàng)目甚至?xí)霈F(xiàn)不同房源建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問(wèn)題，加劇購(gòu)房矛盾。
據(jù)了解，在全國(guó)范圍內(nèi)，已有多個(gè)城市嘗試取消公攤面積計(jì)價(jià)。例如，早在2002年，重慶市就發(fā)布相關(guān)條例，規(guī)定商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施；不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開(kāi)發(fā)商，將面臨商品房交易金額5%~10%的罰款。而后，在2012年至2013年，香港接連發(fā)布規(guī)定，二手房和一手房銷售均要用“實(shí)用面積”來(lái)標(biāo)價(jià)。2023年7月，安徽省合肥市專題會(huì)議明確，為避免公攤面積比例過(guò)大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。
公攤面積計(jì)價(jià)銷售模式由來(lái)已久
“公攤面積計(jì)價(jià)模式是由香港在20世紀(jì)50年代創(chuàng)造的。當(dāng)時(shí)將整棟樓拆分成單套售賣后，就涉及公用部分面積的分?jǐn)倖?wèn)題。在內(nèi)地，過(guò)去的‘筒子樓’得房率(即套內(nèi)面積占比)很高，但配套設(shè)施少、公共服務(wù)差?，F(xiàn)在的高層住宅雖然得房率低、公攤高，但有高速電梯、采光通風(fēng)好等優(yōu)點(diǎn)，從這方面講，居住體驗(yàn)是有所提升的?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
李宇嘉介紹，公攤面積包括兩部分：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室，及為整棟建筑服務(wù)的公共或管理用房建筑面積；二是套(單元)與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。
“買房時(shí)我們都無(wú)法撇開(kāi)公攤面積，這個(gè)模式本身沒(méi)有太大問(wèn)題。”李宇嘉說(shuō)，“關(guān)鍵是公攤面積在建筑面積的占比這個(gè)數(shù)據(jù)要公開(kāi)透明，計(jì)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)要合理。開(kāi)發(fā)商在報(bào)建時(shí)就應(yīng)該明確公攤面積的標(biāo)準(zhǔn)，避免做大了公攤面積，侵害了購(gòu)房者權(quán)益，畢竟業(yè)主對(duì)共有和專有部分的房?jī)r(jià)支付是一樣的，但通常來(lái)說(shuō)，公攤部分的建筑成本比套內(nèi)建筑成本要低?！?/p>
專家：計(jì)價(jià)方式變化對(duì)總房?jī)r(jià)影響較小
不少居民提出疑問(wèn)，商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，會(huì)否改變購(gòu)房成本和用房成本？肇慶多位中介人士6日對(duì)記者表示，無(wú)論按建筑面積還是套內(nèi)面積計(jì)算，房屋總價(jià)都不會(huì)改變，“(按套內(nèi)面積)，每平方米的單價(jià)肯定會(huì)上漲”。
中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)談到：“以建筑面積或是以套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易，只是計(jì)算方法的差異，兩種算法下的房屋總價(jià)應(yīng)該是相近的，只是單價(jià)會(huì)有所不同，對(duì)購(gòu)房成本并沒(méi)有太大影響。而且，現(xiàn)在的購(gòu)房者都相對(duì)理性，對(duì)得房率指標(biāo)的關(guān)注較高，得房率低的房子競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較差，所以，開(kāi)發(fā)商基本不會(huì)故意做大公攤面積、降低得房率?！?/p>
“‘取消公攤’只是指取消這種計(jì)價(jià)方式，每個(gè)房子都不可避免地存在公共空間，以保證正常居住。取消公攤面積計(jì)價(jià)考慮的因素應(yīng)該是要納入必要的公攤，又要把不該納入公攤的面積給取消，同時(shí)一些建筑成本低的公攤面積不再采用套內(nèi)面積的房?jī)r(jià)水平，這樣商品房總體價(jià)格就有希望降下來(lái)?！崩钣罴握f(shuō)。
在用房成本方面，徐躍進(jìn)表示，目前，物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)大多是按建筑面積來(lái)計(jì)算，如果換作以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)算，收費(fèi)單價(jià)也可能會(huì)相應(yīng)提高，最終用房成本不一定會(huì)降低。“其實(shí)，相比于是否取消公攤面積，大家更應(yīng)該關(guān)注公攤面積的透明化和收益分配問(wèn)題。業(yè)主應(yīng)該清楚地知道都有哪些公攤面積，并且，在公攤面積上所產(chǎn)生的收益，應(yīng)該在開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)之間進(jìn)行合理的分配?！毙燔S進(jìn)說(shuō)，“總體而言，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)有利于購(gòu)房者更直觀地了解實(shí)際價(jià)格，減少信息不對(duì)稱所引發(fā)的糾紛，促進(jìn)商品房銷售行為進(jìn)一步規(guī)范，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市跟進(jìn)出臺(tái)相關(guān)規(guī)定?！?/p>
李宇嘉則提到：“對(duì)于公攤面積是否該計(jì)入房?jī)r(jià)，建議相關(guān)政府部門出臺(tái)更細(xì)化的規(guī)定，明確可以納入房?jī)r(jià)的公攤范疇，這樣就能降低購(gòu)房者購(gòu)房成本、提高購(gòu)房福利，同時(shí)把一些屬于公共配套的建設(shè)成本還給政府或開(kāi)發(fā)商，抑或是以較低的成本提供給購(gòu)房者，這樣整體的住房消費(fèi)將更加合理?！?羊城晚報(bào)記者 徐煒倫)
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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