上周，北京商報調(diào)查稿件《名為新房實(shí)則二手前海中金公館入市產(chǎn)權(quán)即縮水》見報后，引起廣泛關(guān)注。在隨后的調(diào)查中，北京商報記者發(fā)現(xiàn)，前海中金公館項目在房屋貸款上也存在問題。因房屋是二手房，正常貸款存在高昂稅費(fèi)，前海中金的銷售人員公開表示，為規(guī)避稅費(fèi)，采取與銀行合作，幫客戶做抵押貸，利率上浮20%。
正常貸款多出百萬稅費(fèi)
盡管該項目今年才入市銷售，但實(shí)際上2006年該項目已取得現(xiàn)房銷售許可證，北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，該項目所有樓棟均已售罄。那么，為何現(xiàn)在該項目又開始銷售了呢？對此，銷售人員表示，當(dāng)年開發(fā)商以酒店公寓的形式自持了其中一棟樓，現(xiàn)在決定散售，目前該項目可以理解為二手房出售。正因房屋交易走的是二手房買賣的流程，在稅費(fèi)環(huán)節(jié)，除契稅外，還會產(chǎn)生營業(yè)稅及個稅等。
在二手房買賣合同中，網(wǎng)簽價格和實(shí)際成交價格之間有著較大的區(qū)別。所謂的“網(wǎng)簽價”就是指在網(wǎng)管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價格，現(xiàn)在房產(chǎn)交易都要進(jìn)行網(wǎng)上簽約。網(wǎng)簽價不能低于房管局要求的區(qū)域最低過戶指導(dǎo)價，此外，網(wǎng)簽價通常比實(shí)際成交價要低。但是，網(wǎng)簽價格是用來計算繳稅額和貸款額的價格基數(shù)，較低的網(wǎng)簽價格意味著稅費(fèi)較低，但可貸款額度也會相應(yīng)降低很多，購房者承擔(dān)較高首付款。
以前海中金公館一套60平方米的一居室為例，過戶指導(dǎo)價約3萬元/平方米，網(wǎng)簽價格僅180萬元，可貸款額度僅126萬元。房屋實(shí)際成交價格約500萬元，那么購房者首付款就要到374萬元。
若是網(wǎng)簽價格為500萬元，則可以正常貸到350萬元，但是也會因此產(chǎn)生約120萬元的稅費(fèi)，因為前海中金承諾承擔(dān)除契稅之外的所有稅費(fèi)，因此網(wǎng)簽價格肯定要做到最低。
購房貸款變成抵押貸
既然網(wǎng)簽價格為180萬元，又如何保證購房者可以貸到350萬元呢？該項目銷售人員表示，前海中金與中信銀行合作，為購房者做抵押貸，保證購房者能夠貸到總房價的七成。如此看來，客戶購買房屋本應(yīng)走的購房貸款卻變成了房屋抵押貸。因為抵押貸利率較高，購房者若貸款購買此項目，利率標(biāo)準(zhǔn)是基準(zhǔn)上浮20%。
所謂個人房屋抵押貸款，是指借款人以本人名下的房產(chǎn)抵押，向貸款銀行申請用于個人合法合規(guī)用途的人民幣貸款，包括個人購房、購車、消費(fèi)、經(jīng)營及其他合規(guī)合法等多種貸款用途。
對于房屋抵押貸利率的問題，一位長期從事房地產(chǎn)交易的業(yè)內(nèi)人士表示，一般來說，房屋抵押貸款的利率標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)時商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率上浮20%起，各個銀行的標(biāo)準(zhǔn)不太一樣。盡管前海中金公館項目與中信銀行合作，為購房者提供抵押貸，貸款利率上浮20%在抵押貸業(yè)務(wù)上并不算高，但這也加重了購房者的還貸壓力。
以貸款總額350萬元計算，正常房屋商貸基準(zhǔn)利率、貸款年限30年、還款方式等額本息來算，月均還款額為18575元；若是貸款利率上浮20%，其他條件不變，月均還款額高達(dá)20715元。
項目主動簽“陰陽合同”
因地處中關(guān)村腹地，區(qū)域十年來幾乎無新增商品房住宅項目，前海中金公館的入市備受市場矚目。但不得不說的是，該項目本身存在的產(chǎn)權(quán)年限縮水、車位配比嚴(yán)重不足以及貸款利率較高等問題，成為制約項目銷售的幾大短板。
尤其是貸款問題，不僅是利率上浮，貸款額度的不確定性以及合同的簽署都存在一些疑點(diǎn)。上述業(yè)內(nèi)人士表示，一般來說，房主持有房產(chǎn)證滿兩年才可以申請房屋抵押貸，購買前海中金公館項目的話，這一點(diǎn)如何操作是首要問題。其次，如何保證貸款額度？房屋抵押貸的貸款額度一般為房屋評估價格的六成，而評估價一般還低于房屋總價，前海中金給購房者的承諾是可以貸到房屋總價的七成，這一點(diǎn)能否實(shí)現(xiàn)存在一定的不確定性。
此外，購房者在簽署購房合同時，還會多出一份抵押貸的合同，這與一般購買二手房的流程有較大區(qū)別，購房者需仔細(xì)鑒別，以免因合同中的不確定因素，而承擔(dān)不必要的損失。
北京商報記者 彭耀廣/文并攝
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